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Meinung, Rechtshinweise

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Themen dieser Seite:

    • Haftung des Wohnungskäufer aus früheren Beschlüssen:
    • Handwerker verursacht Brand: Eigentümer haftet für Schaden beim Nachbarn
    • Rechtsstreit WEG-Teilungserklärung
    • Flächenberechnung von Balkonen
    • Schadenersatz gleich in Geld?

Haftung des Wohnungskäufer aus früheren Beschlüssen:

Entscheidung des BGH, die dieser am 15.12.2017 – V ZR 257/16 – verkündet hat.

In dem Rechtsstreit ging es um eine wohl alltägliche Situation, dass eine Wohnung verkauft wird, der Wohnungskäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird, so dass er nunmehr spätestens Wohngelder an die Gemeinschaft zu zahlen hat. Sofern die Gemeinschaft Sonderumlagen beschließt, um Deckungslücken im Haushalt zu schließen, ist er entsprechend seinem Eigentumsanteil daran ebenfalls beteiligt, und muss entsprechende Beträge zahlen.

Die Besonderheit des jetzt entschiedenen Falls lag darin, dass der Beschluss zu einer Sonderumlage vor dem Eigentumserwerb von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurde, der neue Wohnungseigentümer aber erst danach im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde.

In dem Beschluss zur Erhebung dieser Sonderumlage war keine Fälligkeit zur Zahlung beschlossen worden, so dass der BGH die Fälligkeit davon abhängig macht, dass der Verwalter die Zahlung anfordert. Im entschiedenen Fall forderte der Verwalter die Zahlung aber erst an, als der Erwerber der Wohnung im Grundbuch eingetragen war, weswegen der Verwalter die Zahlung auch von ihm erforderte.

Der BGH trat der Auffassung des Wohnungseigentümers entgegen, er hafte nicht für Zahlungsansprüche aus Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft (Eigentumsumschreibung im Grundbuch) gefasst wurden, zumal mangels entsprechender Fälligstellung der zu leistenden Zahlungen schon im Beschluss der Gemeinschaft diese Zahlungen sofort fällig wurden, und demgemäß von seinem Rechtsvorgänger hätten erbracht werden müssen.

Da in dem Beschluss keine Fälligkeit zur Zahlung getroffen wurde, hängt nach Auffassung des BGH die Fälligkeit von der Anforderung durch den Verwalter ab, so dass nicht der Voreigentümer Schuldner dieser anteiligen Sonderumlage war, sondern der im Grundbuch eingetragene Erwerber, dem gegenüber der Verwalter erst die Zahlung erforderte.

Wichtig ist die Entscheidung insbesondere deswegen, weil ein Wohnungskäufer sich eben sehr genau danach erkundigen muss, ob es Beschlüsse gibt, aus denen neben dem Wohngeld weitere Zahlungen an die Gemeinschaft zu entrichten sind, und wann diese Zahlungen fällig werden.

Käufer von Wohnungseigentum (oder Teileigentum) sollten überlegen, entsprechende Klauseln im Kaufvertrag zu vereinbaren, wonach der Verkäufer gegebenenfalls sämtliche Zahlungen aus Sonderumlagen zu leisten hat, die vor der Eigentumsumschreibung beschlossen wurden, auch wenn die Fälligkeit erst nach der Eigentumsumschreibung eintreten sollte.

Der BGH ist hierzu allerdings der Meinung, dass eine solche Regelung nicht unbedingt einem Interessenausgleich zwischen Verkäufer und Käufer entspreche, weil die durch eine Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahmen eben erst später durchgeführt werden und auch nicht mehr dem Verkäufer zu Gute kommen.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Handwerker verursacht Brand: Eigentümer haftet für Schaden

18.3.2018
Handwerker verursacht Brand: Eigentümer haftet für Schaden beim Nachbarn

Die Meldung vom Februar 2018 soll Anlass sein, einen kurzen aber dringenden Hinweis auf eine „ordentliche“ Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung zu geben.

Der entsprechende Fall ist unter
nachrichten.html
und dort mit Datum 9.2.2018 auf den Bericht mit Urteil vom BGH (Urteil vom 09.02.2018, Az.: V ZR 311/16) verlinkt.

Das ausgelaufene Feuer-Regressverzichts-Abkommen kommt einem bei der Betrachtung in den Sinn, führt letztlich aber auch in die Irre.

Unabhängig von dem eigentlichen Fall wird hier deutlich, welchen Stellenwert eine ausreichende Haftpflichtversicherung für jemanden hat, an den ein Anspruch (warum auch immer) gerichtet wird.

Wenn in Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie für diese eine Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung besteht, so wird der Eigentümer bzw. Verwalter für Ansprüche aus dieser Tätigkeit in Schutz genommen. Das jedenfalls dann, wenn sich der Anspruch auf eine privatrechtliche Grundlage und nicht etwa auf einen Vertrag gründet. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern ist diese Deckung in der Regel in einer für den Eigentümer bestehenden Privathaftpflicht-Versicherung eingeschlossen, ohne dass dafür ein gesonderter Beitrag verlangt wird.

In Schutz nehmen bedeutet für eine Haftpflichtversicherung nach Eingang eines Anspruchs
a) prüfen ob für das Risiko Versicherungsschutz besteht
(ist die angesprochene Immobilie versichert?, ist der Beitrag bezahlt?)
b) prüfen ob der Anspruch gesetzlich begründet ist
1) Ist er begründet, wird der Anspruch bis zum begründeten Umfang und maximal bis zur versicherten Deckungssumme an den Anspruchsteller bezahlt.
2) Ist er unbegründet, wird er für den Versicherungsnehmer abgewiesen. Sollte der Anspruchsteller darauf Klage erheben, muss die Haftpflichtversicherung für den Versicherungsnehmer den Prozess führen. Sollte der Prozess dann verloren gehen, muss die Versicherung wie zu b1) den Anspruchsteller bezahlen.

Eine Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung ist für den Haus- und Grundbesitzer also für Ansprüche von „Dritten“ (Betriebsfremden) auch eine Art Rechtsschutz, solange es sich um die Verteidigung bei einem privatrechtlichen Anspruch handelt.

Ansprüche können (wie im Fall des brandverursachenden Handwerkers) auch auf andere übergehen. Hier hatte die Gebäudeversicherung des Nachbarn den eigentlichen Brandschaden bezahlt, dabei ist der Anspruch gegen den Verursacher auf die Gebäudeversicherung übergegangen. Es gehen auch die Ansprüche von verunfallten Personen auf die Krankenkasse über, die bei Winterwetter dann evtl. einen Anspruch an den Grundstücksbesitzer richtet.

Da inzwischen die Beiträge für Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherungen doch sehr günstig geworden sind, lohnt auch eine Überprüfung der bestehenden Konditionen. Die Deckungssumme für Personenschäden sollte nicht mehr unter 5.000.000 € liegen.

Bedenken Sie bei der Bemessung einer ausreichenden Deckungssumme, dass Sie als Gebäudeeigentümer nicht nur für schuldhaft verursachte Schäden (§823 BGB) haften. Es steht auch immer die Haftung nach §836 als Grundstücksbesitzer im Raum, nach der Sie auch für den Schaden durch abbrechende Gebäudeteile verantwortlich sind. Hier können Sie sich zwar durch Nachweis der Einhaltung der erforderlichen Sorgfalt entlasten, aber nicht immer ist dieser Nachweis zu führen.

Bei den heftigen Sturmtagen im vergangenen Jahr, sind Teile eines Daches auf einen PKW gestürzt. Der PKW ist nicht kaskoversichert. Die Halterin verlangte Schadenersatz. Die Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung wehrte den Anspruch ab, da die Verwaltung die Prüfung des Daches durch einen Dachdecker belegen kann. Die Anspruchstellerin hat dennoch Klage erhoben. Die Klageabwehr wird jetzt durch die Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung geführt. Obsiegt die Anspruchstellerin, muss die Haftpflichtversicherung den Schaden inkl. aller Kosten bezahlen. Obsiegt die Haftpflichtversicherung für den Gebäudeeigentümer, muss die Anspruchstellerin auch noch die Verfahrenskosten der Versicherung übernehmen.

Der Eigentümer und die Verwaltung können jedenfalls in Ruhe das Ergebnis abwarten, da sie von der Versicherung in Schutz genommen werden.

Fragen zur Haftpflichtversicherung beantworten wir gerne zu unseren Sprechzeiten im Vereinsbüro montags von 11:00 Uhr bis 12:00 Uhr oder Sie schreiben uns eine E-Mail unter
werner.hoffmann@vvh-hoffmann-assekuranz.de

Werner Hoffmann, Versicherungsmakler
Schatzmeister Haus & Grund Wilmersdorf

Rechtsstreit um die Teilungserklärung einer WEG

8.3.2018
Rechtsstreit um die Teilungserklärung einer WEG
Nach allgemeinem Verständnis sind Kellerräume hauptsächlich dafür vorgesehen, dort Hausrat und Vorräte zu lagern oder eventuell noch seinen Hobbys nachzugehen. Doch eine Umnutzung kann unter Umständen möglich sein.
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Flächenberechnung von Balkonen

9.3.2018
Fläche von Balkonen – nur zu einem Viertel?

Zumindest in Berlin wurde in der Presse ausführlich und in großer Aufmachung über eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17.01.2018 – 18 S 308/13 - berichtet, wonach die Flächen von Balkonen nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen seien, nicht etwa zur Hälfte. Man muss aber diese Entscheidung des Landgerichts sehr genau lesen, um festzustellen, dass diese plakativen Überschriften nicht zutreffend sind, so dass fein zu unterscheiden sein wird.

Zunächst einmal bezieht sich diese Entscheidung auf ein Mietverhältnis, welches nach dem Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung (01.01.2004) abgeschlossen wurde, so dass auf dieses Mietverhältnis nicht die Berechnungsvorschriften aus der II. BV (Berechnungsverordnung), sondern die der WoFlV (Wohnflächenverordnung) anzuwenden seien.

Der Unterschied besteht darin, dass gemäß § 44 Abs. 2 II. BV die Grundflächen von Balkonen bis zur Hälfte zur Ermittlung der Wohnfläche angerechnet werden können. Im Gegensatz hierzu bestimmt § 4.4 WoFlV, dass die Grundflächen von Balkonen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen seien.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin führt das in ihrem Leitsatz auch ausdrücklich auf, so dass sich aus diesem Urteil hierzu eigentlich keine Besonderheiten ergeben, in keinem Fall aber etwa die Aussage, in Berlin seien in jedem Fall Balkone nur zu einem Viertel ihrer Grundfläche der Wohnfläche hinzuzurechnen.

Das Urteil beschäftigt sich auch damit, ob in Berlin eine Verkehrssitte besteht, Balkone nicht nur zu einem Viertel sondern zur Hälfte anzurechnen, kann dies aber nicht feststellen nachdem das Landgericht darüber sogar ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte. Diese Folgerungen des Gerichts sollen hier nicht kommentiert werden, weil das Landgericht insoweit ausdrücklich die Revision zugelassen hat.

Die Ermittlungen des Sachverständigen hierzu hatten aber auch ergeben, dass bestimmte Vermieter im Einzelfall bei der Anrechnung der Größe von Balkonen nach deren Größe und Lage entscheiden. Das Landgericht weist ausdrücklich darauf hin, eine solche Handhabung entspreche den Vorgaben des § 4.4 WoFlV, was aus meiner Sicht aber der entscheidende Gesichtspunkt ist.

Im Gegensatz zu § 44 Abs. 2 II. BV, wo keine Regel aufgestellt wird, sondern nur eine Obergrenze (zur Hälfte) genannt ist, enthält § 4.4 WoFlV zum einen eine Regel, zum anderen aber eine Obergrenze. Demgemäß kommt es darauf an, ob es Gesichtspunkte und Beurteilungskriterien gibt, aus denen heraus nicht die Regel (Anrechnung zu einem Viertel) anzuwenden ist, sondern ein Wert zwischen 1/4 und 1/2 gefunden werden kann, über den dann die Grundfläche solcher Balkone der Wohnfläche hinzuzurechnen ist.

So werden z.B. bei besonderen Lagen der Balkone, wie etwa eine umfängliche Besonnung, oder aber eine besonders ruhige Lage im Verhältnis zu der sonstigen Lage der Wohnung oder der Umgebung, eine besondere bauliche Ausgestaltung, oder aber eine größere Fläche, oder ein guter Zuschnitt dazu führen können, dass die Grundflächen solcher Balkone mit mehr als 1/4 anzurechnen sind oder angerechnet werden können. Wegen der Gesetzesfassung muss aber nicht automatisch hierdurch der Oberwert von 1/2 erreicht werden. Es sind durchaus Zwischenwerte möglich.

Ein guter Zuschnitt kann m.E. z.B. bei einer größeren Tiefe im Verhältnis zur Länge vorliegen. Besondere bauliche Ausgestaltungen könnten bei hochwertigen Bodenbelägen, bei hochwertigen oder exklusiven Einfassungen bzw. Gittern, auch bei schönen und oder großzügigen Vorrichtungen für Balkonbepflanzungen anzunehmen sein. Auch können z.B. eine besondere Ausstattung eines solchen Balkons, wie etwa überdachte Teilbereiche, Unterstellmöglichkeiten für Balkonmöbel oder vorhandene Markisen, gegebenenfalls auch solche mit besonderen Komfortmerkmalen, durchaus dazu führen, dass eben ein Wert von über 1/4 erreicht wird, unter Umständen eben auch der Oberwert von 1/2. Entscheidend dürfte der Gesamteindruck sein, ob man sich auf einem solchen Balkon gern aufhält, und auch lange Zeit aufhalten kann, ihn also gut nutzen kann.

Die Aufregung, die dieses Urteil offenbar verursacht hat, kann also abgeschwächt werden, weil es Besonderheiten des Einzelfalles enthält. Es ist für jeden Vermieter einer Wohnung mit Balkon angeraten, sich über die Nutzbarkeit und die Ausstattung des Balkons im Hinblick auf eine Berechnung der Wohnfläche Gedanken zu machen, bevor eine Entscheidung in die eine oder andere Richtung gefällt wird, oder gefällt werden muss. Insofern ist auch darauf hinzuweisen, dass gegebenenfalls schon vor der Vermietung darüber nachgedacht wird, ob und inwieweit ein solcher Balkon durch Veränderungen oder Ausstattungen so ausgestaltet werden kann, dass ein höherer Wohnwert bzw. Nutzwert gegeben ist.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf
Beachten Sie auch den Artikel im Grundeigentum (Heft 4 Seite 226) und die dort besonders empfohlenen Mietvertragstexte.

Schadensersatz gleich in Geld ?

1.3.2018
Der Bundesgerichtshof hat am 28.02.2018 – VIII ZR 157/17 - eine Entscheidung gefällt, wonach ein Vermieter in bestimmten Fällen ohne vorherige Aufforderung zur Schadensbeseitigung mit Fristsetzung sogleich Schadensersatz in Geld von seinem Mieter fordern kann.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um eine Sachbeschädigung der Mietsache, die auch andere Schadensfolgen (Mietausfall) hatte. Der dortige Vermieter hatte seinen Mieter nicht zuvor aufgefordert, den Schaden an der Mietsache zu beseitigen, hatte hierzu auch keine Frist gesetzt, sondern sofort Schadensersatz in Geld gefordert. Der Bundesgerichtshof hat dies gebilligt und wie folgt begründet.

Man müsse zwischen „Leistungspflichten“ (§ 241 I BGB) und „nicht leistungsbezogenen Nebenpflichten“ (§ 241 II BGB) unterscheiden.

Die Verletzung einer Leistungspflicht, also Nichterfüllung oder Schlechterfüllung, führe nicht zu einem sofortigen Schadensersatzanspruch, sondern gemäß § 280 III BGB dazu, dass der Gläubiger, also in diesem Fall der Vermieter, dem Mieter grundsätzlich zunächst Gelegenheit geben müsse, der Erfüllung seiner Leistungspflicht nachzukommen, bevor Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt werden könne (§ 281 I BGB).

Die Verletzung einer nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht (§ 241 II BGB) begründe dagegen gem. § 280 I BGB sofort einen Anspruch auf Schadensersatz, ohne dass dem Mieter zuvor Gelegenheit gegeben werden müsse, den Schaden selbst zu beseitigen. Dieser Schadensersatz ist gemäß § 249 II BGB dann sofort in Geld zu leisten, wenn der Gläubiger, also hier der Vermieter, dieses verlangt. Der Vermieter hat insoweit die Wahl, denn er kann auch von seinem Mieter die Behebung des Schadens verlangen (§ 249 I BGB).

Als eine Leistungspflicht i.S.v. § 241 I BGB wird vom BGH z.B. die dem Mieter obliegende Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen angesehen, die der Mieter aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommen habe, denn die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist vom Gesetz her Sache des Vermieters, weil sie einen Teil der Instandhaltung der Mietsache darstellt, die grundsätzlich dem Vermieter obliegt. Verletzt der Mieter also diese von ihm übernommene Leistungspflicht, so muss gemäß § 281 I BGB eben zuvor eine Aufforderung mit Fristsetzung erfolgen, um sodann gemäß § 280 I BGB Schadensersatz in Geld verlangen zu können.

Schäden an der Mietsache, wie z.B. Beschädigungen, haben ihre Ursache zumeist in einer mangelhaften Sorgfaltspflicht des Mieters, die ihm als Obhutspflicht aus der Besitzübertragung obliegt. Diese Obhutspflicht, mit der Mietsache schonend und pfleglich umzugehen, ist eine so genannte nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht i.S.v. § 241 II BGB.

Verletzt der Mieter diese nicht leistungsbezogenen Nebenpflicht, so muss ein Vermieter ihn zur Erzielung eines Schadensersatzanspruchs in Geld nicht zuvor auffordern, den sich aus Verletzung der Obhutspflicht ergebenden Schaden zu beseitigen, sondern kann sofort Schadensersatz in Geld verlangen.

Der BGH merkt dann noch an, dass es hierzu nicht darauf ankomme, ob der Vermieter einen solchen Schadensersatzanspruch erst nach der Rückgabe der Mietsache geltend macht oder schon zuvor, weil die Rückgabeverpflichtung des Mieters gemäß § 546 I BGB keine Regelung darüber enthalte, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben sei, noch unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz verlangt werden könne. Daraus folgt, dass ein Vermieter mit der Geltendmachung eines solchen Schadensersatzes nicht etwa bis zum Ende des Mietverhältnisses warten muss.

Es ist hiervon auch abzuraten, weil nach einer anderen Entscheidung des BGH ein solcher Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache innerhalb von drei Jahren verjährt, also schon verjährt sein kann, bevor das Mietverhältnis endet, sofern die Voraussetzungen für den Beginn der Verjährungsfrist vorliegen, also z.B. Kenntnis des Vermieters vom Schaden und vom Schädiger.

Solche Ersatzansprüche können aber auch spätestens nach zehn Jahren verjähren, so dass eigentlich anzuraten ist, turnusgemäß die Mietsache zu besichtigen, um eventuelle Schäden innerhalb dieses längeren Zeitraumes von zehn Jahren festzustellen und geltend zu machen.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Kontakt

Haus- und Grundbesitzer-Verein Wilmersdorf e.V.

Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
Fax.: 030 / 886 282 02
E-Mail:info@hug-wilmersdorf.de

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