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Meinung, Rechtshinweise

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Themen dieser Seite:

    • Keine Aufteilung der Grundsteuer bei Gewerbe und Wohnungen
    • Vollstreckungsprobleme gegen "Harz IV-Empfänger"
    • Beschluss der WEG vorhanden - und nichts passiert?
    • Formelle Unwirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen?

Keine Aufteilung der Grundsteuer bei Gewerbe und Wohnungen

Das Landgericht Berlin hatte in seiner Entscheidung vom 15.03.2016 (GE 2016/530) entschieden, dass ein Mieter keinen Anspruch darauf habe, die für ein gemischt genutztes Grundstück, also für ein Grundstück mit Gewerbemietern und Wohnungsmietern, anfallende Grundsteuer im Wege eines so genannten Vorwegabzuges in einem gegebenenfalls höheren Maße, als sich nach dem Quadratmeterschlüssel ergeben würde, auf die Gewerbemieter zu verteilen.

Diese Entscheidung der Zivilkammer 63 ist gerade durch eine Revisionsentscheidung des BGH vom 10. Mai 2017 – VIII ZR 79/16 – bestätigt worden, wobei die Ausführungen des BGH von erheblichem Interesse sind.

Der BGH stützt sich darauf, dass die Grundsteuer nicht durch die Gewerbemieter eines Hauses im Sinne von § 556a I.2 BGB verursacht wurde, weil die Grundsteuer auf einer einheitlichen Festsetzung durch die Gemeinde beruhe und nicht von einem Verhalten der Mieter abhängt. Der BGH merkt dann auch nebenbei an, dass sich aus dieser Vorschrift keine Verpflichtung zu einem Vorwegabzug der auf die gewerblichen Mieter entfallenden Betriebskosten ergebe.

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine ertragsunabhängige Objektsteuer, auch wenn diese auf die Feststellung eines Einheitswertes zurückgeht, der bei einem gemischt genutzten Gebäude über das Ertragswertverfahren ermittelt wird. Unsere Mitglieder werden sich sicherlich daran erinnern, dass die Meinung vertreten wird, die bei dem Ertragswertverfahren eingeflossenen unterschiedlichen Miethöhen für Gewerbemieter und Wohnungsmieter würde eben dazu führen, dass die Grundsteuer für Gewerbemieter höher sei als für Wohnungsmieter.

Der BGH hält das für nicht maßgebend, weil die Festsetzung des Einheitswertes regelmäßig auf Wertverhältnisse zu einem weit zurückliegenden Zeitpunkt bezogen ist, nur gibt es bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung hierzu (Bemessung und Erhebung der Grundsteuer) keinen direkten Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr konkret anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum.

Demgemäß verwirft der BGH ausdrücklich die Auffassung, es müssten die entsprechenden Grundsteueranteile aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet werden mit der Folge, dass bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug aus Gerechtigkeitsgründen vorzunehmen sei. Es könne bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung gerade nicht festgestellt werden, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten die Quadratmeter verursache.

Demgemäß verbleibt es grundsätzlich dabei, dass die Grundsteuer einheitlich über den angewendeten Verteilungsschlüssel, im allgemeinen die Flächen, auf alle Mietverhältnisse – gewerblich wie nicht gewerblich – umgelegt werden kann, sofern dieser Umlegungsmaßstab vereinbart ist.

Diese Entscheidung des BGH ist auch in einem anderen Punkt interessant, weil der dortige Vermieter zuvor eine entsprechende Herausrechnung und getrennte Zuordnung auf die gewerblichen Mietverhältnisse vorgenommen hatte, also diese mit einem höheren Anteil an der Grundsteuer belastet hatte als die Wohnungs-Mietverhältnisse.

Im dortigen Mietvertrag war nur vereinbart, dass die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses zu verteilen sind. Der Mieter in diesem Fall hatte sich auf den Standpunkt gestellt, die bisher vorgenommene Abrechnungspraxis des Vermieters hätte dazu geführt, dass die Mietvertragsparteien diese Abrechnungsklausel dahingehend verstanden hätten, einen entsprechenden Vorwegabzug vorzunehmen, also die gewerblichen Mietverhältnisse mit einem höheren Anteil an der Grundsteuer zu belasten, was also eine Art vertraglicher Vereinbarung bedeutet hätte.

Der BGH verwirft dies mit einem einzigen Satz: „Die bloße Abrechnungsweise des Vermieters lasse einen derartigen Schluss nicht zu.“

Dies bedeutete für den dortigen Vermieter und das dortige Mietverhältnis, dass der Vermieter diese Art der Abrechnung ändern durfte, also die Praxis des Vorwegabzuges und der höheren Belastung der Gewerbemieter aufgeben konnte zu Gunsten einer einheitlichen Verteilung der angefallenen Grundsteuer nach den Nutzflächen im Haus, wie dies für die Betriebskosten ganz allgemein in dem streitgegenständlichen Mietvertrag vereinbart war.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Vollstreckungsprobleme gegen

Der BGH hat in einem sehr aktuellen Beschluss vom 29.03.2017 (Az. I ZB 62/16) noch einmal darauf hingewiesen, dass so genannte Transferleistungen des Staates nach SGB II auch insoweit nicht pfändbar sind, als sich aus Betriebskostenabrechnungen Guthaben für den Mieter ergeben.

Es ist sicherlich schon einigen unserer Mitglieder passiert, dass nach Räumungsklagen und entsprechender Vollstreckung zu einem späteren Zeitpunkt die Kosten der Klage und der Vollstreckung gegen den früheren Mieter geltend gemacht werden sollen, was im Zweifel im Wege einer Vollstreckung nur erfolgen kann.

In der wohl überwiegenden Zahl solcher Fälle wird man auch später im Wege der Vollstreckung auf den Umstand stoßen, dass diese ehemaligen Mieter Hilfe zum Lebensunterhalt (Arbeitslosengeld II) erhalten. Dieses Arbeitslosengeld II beinhaltet auch angemessene Kosten für Unterkunft und Heizung. Zu den Kosten der Unterkunft gehören die Zahlung der Miete mit ihren Bestandteilen, also die Nettokaltmiete und die Betriebskostenvorschüsse.

Sofern also der Hilfebedürftige eine Miete zahlt, die sich in diese Bestandteile aufgliedert, so wird sein Vermieter über die Vorschüsse abrechnen, woraus sich dann Guthaben zu Gunsten des Mieters, also zu Gunsten des Hilfebedürftigen ergeben können, deren Rückzahlung im Zweifel an den Mieter als Vollstreckungschuldner vorzunehmen ist.

Um dieses zu erfahren und gegebenenfalls in solche Guthaben vollstrecken zu können, muss man im Zweifel zunächst gegen den Hilfebedürftigen vollstrecken, damit dieser dann im Wege der Vermögensauskunft auch dazu eine Auskunft erteilt, ob ihm Ansprüche aus solchen Abrechnungen zustehen.

Sofern der hilfebedürftige hierzu vollständige und wahrheitsgemäße Angaben macht, wird er also unter Umständen auch angeben, dass aus solchen Abrechnungen Guthaben entstehen oder vorhanden sind, nur darf man sich als vollstreckender ehemaliger Vermieter nicht zu früh freuen, was sich aus folgendem ergibt.

Der Bundesgerichtshof weist unter Hinweis auf seine seit Jahren bestehende Rechtsprechung (z.B. 03.03.2016 – I ZB 74/15) darauf hin, dass solche Ansprüche auf Erstattung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen nicht der Pfändung unterliegen (so auch BGH 28.04.2016 – I ZB 92/15). Der BGH führt in diesem Urteil vom 03.03.2016 zwar aus, dass der Anspruch auf Rückerstattung nicht verbrauchter Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich pfändbar sei, weist aber darauf hin, dass in der höchstrichterlichen Rechtsprechung jedoch anerkannt sei, dass eine solche Rückzahlung die Rückzahlung von öffentlichen Leistungen sei, die nach § 22 III SGB II die Leistungen des Hilfeempfängers im Folgemonat mindern. Tatsächlich heißt es in § 22 I.4 SGB II, Rückzahlungen die den Kosten für Unterkunft zuzuordnen sind, mindern die nach dem Monat der Rückzahlung entstehenden Aufwendungen. Dasselbe gilt auch für Guthaben aus Heizkostenabrechnungen.

Würde man insoweit die Pfändung zulassen, so würde sie zu Lasten öffentlicher Mittel erfolgen, die dem Leistungsbezieher das Existenzminimum sichern sollen. Dem Schuldner würden nämlich Mittel entzogen, die ihm der Staat aus sozialen Gründen mit Leistungen der Sozialhilfe dann wieder zur Verfügung stellen müsste. In solchen Fällen ist die Zwangsvollstreckung also als unzulässig anzusehen.

Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Staat dem Hilfebedürftigen die Miete direkt zur Verfügung stellt, die der Hilfebedürftige dann an seinen Vermieter zahlt, oder ob der Staat die Miete direkt an den Vermieter zahlt. In beiden Fällen sind es Mittel, die das Existenzminimum des Empfängers sichern sollen, so dass deren Pfändung solche Transferleistungen im Folgemonat vermindern würden mit der Folge, dass der Staat diese dann wieder auffüllen müsste.

Wenn also ein solcher Schuldner bei Abgabe der Vermögensauskunft derartige Ansprüche nicht einmal erwähnt, würde nach Auffassung des BGH auch kein Auskunftsanspruch bestehen, weil eben solche Erstattungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen unpfändbar seien. Hinsichtlich unpfändbare Ansprüche braucht ein Schuldner daher keine Auskunft zu erteilen.

Dies sollte also bedacht werden, wenn Vollstreckungen gegen Bezieher derartiger Sozialleistungen betrieben werden, die dann bei der Vermögensauskunft entweder keine Angaben zu solchen Erstattungsforderungen machen, oder aber nur diffuse, weil mangels Blendungsmöglichkeit dem Gläubiger insoweit kein Auskunftsanspruch zusteht.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Beschluss der WEG vorhanden - und nichts passiert?

In unserer Fachzeitschrift Das Grundeigentum ist im Heft Nr. 8/2017 auf Seite 488 eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Main veröffentlicht worden, die schon eine gewisse Bedeutung hat, wenn es die Durchsetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums angeht.

Gegenstand dieser Entscheidung war ein bestandskräftiger Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, dessen Umsetzung offenbar von dem Verwalter nicht oder nicht zügig genug vorgenommen wurde.

Ein einzelner Wohnungseigentümer wollte nun den untätigen Verwalter zwingen, diesen Beschluss auch umzusetzen, weswegen er gegen den Verwalter eine entsprechende Klage eingereicht hatte.

Das Amtsgericht wies diese Klage mit der Begründung ab, dass ein einzelner Wohnungseigentümer nicht berechtigt sei, über eine entsprechende Klage gegen den Verwalter die Durchführung von beschlossenen Maßnahmen zu erzwingen. Diese Rechtsauffassung des Amtsgerichts wurde auch vom Landgericht Frankfurt/Main gebilligt. Zur Begründung führt das Gericht unter Hinweis auf eine Entscheidung des BGH vom 13.07.2012 – V ZR 94/11 - (NJW 2012,2955) aus, dass die Durchsetzung von Eigentümerbeschlüssen der Eigentümergemeinschaft obliege, die demgemäß auch allein befugt sei, den Verwalter gegebenenfalls zur Umsetzung zu zwingen, falls dieser seiner entsprechenden Verpflichtung als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nachkomme.

„Grau ist alle Theorie“ heißt es bekanntlich bei Goethe, nur trifft dies auch tatsächlich in einem solchen Fall zu. Wenn nämlich ein sich pflichtwidrig verhaltender Verwalter die Umsetzung von bestandskräftigen Beschlüssen verzögert oder sogar unterlässt, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer eben nur die Möglichkeit entsprechende Beschlüsse auf Ergreifung von Zwangsmaßnahmen gegen den Verwalter in einer Eigentümerversammlung beschließen zu lassen. Es heißt hierzu in dieser Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Main, dass es Aufgabe des Verbandes sei, darüber zu befinden, d.h. den Verwalter zu entsprechenden Tätigkeiten zu veranlassen. Diese den Verband betreffende Frage der Beschlussumsetzung könne nicht auf Einzelstreitigkeiten einzelner Wohnungseigentümer mit dem Verwalter verlagert werden.

An dieser Stelle kann es für einen einzelnen Wohnungseigentümer ausgesprochen schwierig werden, denn gemäß § 24 I, II WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter einberufen. Solche Versammlungen zur Fassung von Beschlüssen gegen den Verwalter auf Durchsetzung von bestandskräftigen Beschlüssen müssen demgemäß ebenfalls vom Verwalter einberufen werden, nur wäre unter Umständen der einzige Tagesordnungspunkt die Beschlussfassung von Zwangsmaßnahmen gegenüber dem Verwalter. Das bedeutet, dass der sich pflichtwidrig verhaltende Verwalter auch noch eine Versammlung einberufen müsste, die entsprechende Beschlüsse gegen ihn selbst fassen soll. Hier wird der Bock zum Gärtner gemacht.

Wie ist nun zu verfahren, wenn der Verwalter pflichtwidrig auch das nicht tut?

Sofern die Teilungserklärung nicht einen entsprechenden Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter vorsieht, müsste der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 24 II WEG mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dazu bewegen, einen entsprechenden Antrag auf Einberufung einer solchen Sonderversammlung gegenüber dem Verwalter zu stellen. Man könnte die Weigerung eines Verwalters, in solchen dringlichen Fällen eine Versammlung einzuberufen, auf der ihm gegenüber Zwangsbeschlüsse gefasst werden sollen, auch als pflichtwidrig ansehen, so dass unter Umständen in diesen Fällen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 III WEG eine entsprechende Einberufung vornehmen könnte.

Sofern diese Möglichkeiten fehlschlagen, kann leider der einzelne Wohnungseigentümer immer noch nicht gegen den Verwalter klagen oder selbst eine Versammlung einberufen, denn er müsste sich hierzu gegebenenfalls erst vom Gericht über ein entsprechendes Urteil ermächtigen lassen, sofern es ihm nicht gelingen sollte, sich von allen Eigentümern zur Einberufung einer solchen Versammlung mit diesem bestimmten Tagesordnungspunkt ermächtigen zu lassen, was wohl immer dann fehlschlagen dürfte, wenn es nicht gelingt, ein Viertel dazu zu bewegen, ein entsprechendes Verlangen gegenüber dem Verwalter zu stellen.

Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Main gibt also Anlass, auf die Schwerfälligkeit dieses Systems hinzuweisen, wenn es also darum geht, bestehende Schäden am Gemeinschaftseigentum zügig zu beseitigen, und zwar gerade dann, wenn diese Schäden am Gemeinschaftseigentum Auswirkungen auf das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers haben.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Formelle Unwirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen?

In der Zeitschrift Das Grundeigentum (Heft 8/2017) ist eine Entscheidung des BGH vom 24.01.2017 – VIII ZR 285/15 – veröffentlicht worden, die sich mit der formellen Wirksamkeit oder Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung befasst.

Der verwendete Leitsatz ist aus meiner Sicht missverständlich formuliert, weil die Zusammenfassung von nicht zusammengehörenden Kostenpositionen nicht zur formellen Unwirksamkeit der gesamten Betriebskostenabrechnung führt, sondern nur zu einem Teil, und zwar nur zu dem Teil bzw. der Position, in der Kostenpositionen unzulässig zusammengefasst werden.

Dies ergibt sich zum einen aus dem nachfolgenden Text zu Z. 2, zum anderen aber auch aus dem in dieser Entscheidung zitierten Urteil des BGH vom 22.09.2010, wobei dieses Urteil natürlich nicht in GE 2009, 1613, sondern in GE 2010, 1613 (Heft 22/2010) veröffentlicht ist.

In dieser damaligen Entscheidung stellt der BGH ausdrücklich klar (Seite 1614 linke Spalte), dass die unzulässige Kostenzusammenfassung nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führt. Die Unwirksamkeit betrifft nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpositionen. Die übrigen Betriebskosten, die also nicht unzulässig zusammengefasst worden sind, wären dann gegebenenfalls formell ordnungsgemäß abgerechnet worden.

Der BGH begründet in beiden Entscheidungen seine Meinung damit, dass nur die Kostenpositionen zusammengefasst werden dürfen, die zu einer Nummer des Kostenkatalogs (entweder Anl. 3 zu § 27 II. BVO oder aber § 2 BetrKVO) gehören. Eine Zusammenfassung von Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung, die beide eigene Nummern im Kostenkatalog haben, sei aber z.B. dann möglich, wenn die Entwässerungskosten nach dem Verbrauch (Bezug) des Frischwassers bemessen werden (BGH GE 2010, 1613 <1614>).

Als Vermieter oder Verwalter sollte man jedoch nicht das Risiko eingehen, dass gegebenenfalls die Rechtsprechung sich ändert, denn man kann sich bekanntlich nicht einmal auf eine bestehende Rechtsprechung des BGH verlassen, die eben mitunter geändert wird, so dass aus unserer Sicht anzuraten ist, die beiden Kostenpositionen „Frischwasser“ und „Schmutzwasser bzw. Abwasser oder Entwässerung“ in Betriebskostenabrechnungen voneinander zu trennen, also die jeweiligen Kosten getrennt aufzuführen.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Kontakt

Haus- und Grundbesitzer-Verein Wilmersdorf e.V.

Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
Fax.: 030 / 886 282 02
E-Mail:info@hug-wilmersdorf.de

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