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Meinung, Rechtshinweise

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Themen dieser Seite:

    • Verlängerung der Verjährungsfrist im Mietvertrag?
    • Mieter stirbt – kein Erbe – Nachlass mittellos
    • Lärmbelästigung im Mietshaus
    • Kautionsverwendung nach Mietvertragsende

Verlängerung der Verjährungsfrist im Mietvertrag?

9.11.2017
Eine neue Entscheidung des BGH bringt Rechtsklarheit.

Bekanntlich hatte das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 26.10.2016 (GE 2017,892 f.) entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam sei, die den Beginn der Verjährungsfristen für bestimmte Ansprüche von Mieter und Vermieter einheitlich an das Ende des Mietvertrages knüpft.

Zur Erinnerung: § 548 BGB regelt den Beginn und die Länge der Verjährungsfristen für Ersatzansprüche des Vermieters wie aber auch für vergleichbare Ansprüche des Mieters, wobei für beide Anspruchsarten einheitlich eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten gilt, nur beginnt die Frist für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache, die Frist für den Mieter mit dem Ende des Mietverhältnisses.

In wohl vielen Formularmietverträgen gibt es hierzu abweichende Bestimmungen, so auch in § 24 des Formularmietvertrages des Grundeigentum-Verlages. Während in früheren Mietverträgen beides so enthalten war, dass zum einen die Verjährungsfrist auf ein Jahr verlängert wird, zum anderen aber die Fristen für Vermieter und Mieter einheitlich mit dem Ende des Mietvertrages beginnen, also nicht für den Vermieter erst mit der Rückgabe der Mietsache, ist in den späteren Fassungen nur noch die Verlängerung dieser Fristen auf ein Jahr enthalten.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 08.11.2017 – VIII ZR13/17 - dieses Urteil des Landgerichts Berlin bestätigt, hat aber nicht nur darüber entschieden, ob ein einheitlicher Beginn der Verjährungsfristen formularvertraglich verlängert werden kann, sondern gleich auch darüber, ob diese kurze Verjährungsfrist für die jeweiligen Ansprüche der Mietvertragsparteien überhaupt formularvertraglich verlängert werden dürfe, weswegen dieses Urteil auch für die Verwender der neuen Mietvertragsformulare wichtig ist.

Beides hat der Bundesgerichtshof wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 I.1, II.1 BGB für unwirksam erklärt, so dass entsprechende vertragliche Vereinbarungen in Formular-Mietverträgen unwirksam seien.

Es heißt hierzu in der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes – die endgültige Fassung des Urteils liegt noch nicht vor –, dass beide Regelungsinhalte mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht zu vereinbaren seien, und deshalb bereits aus diesem Grund eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellten. Dies führe zur Unwirksamkeit dieser Klauseln.

Es muss also vermieterseits darauf geachtet werden, entsprechende Ansprüche innerhalb der Frist von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache gegebenenfalls gerichtlich geltend zu machen, um den Ablauf der Verjährungsfrist zu hemmen, was auch dann gilt, wenn der Mieter die Mietsache vor Ablauf der Mietvertragszeit zurückgegeben hat. Wird dies nicht eingehalten, droht später die Einrede der Verjährung durch den Mieter.

Mieter stirbt – kein Erbe – Nachlass mittellos

Es gibt nicht wenige Fälle, in denen bei Versterben eines Mieters unklare Verhältnisse auftreten, weil ein Erbe nicht bekannt ist oder nicht ermittelt werden kann, das Mietverhältnis aber irgendwie beendet werden muss, und auch der Vermieter eine Ansprechperson haben muss, um gegebenenfalls von sich aus eine Kündigung aussprechen zu können. Es muss auch über den in der Wohnung vorhandenen Nachlass eine Regelung herbeigeführt werden.

In vielen Fällen ist von Gerichten, auch von Berliner Gerichten durch die entsprechende Nachlassabteilung es abgelehnt worden, in Fällen der Mittellosigkeit des Nachlasses einen Nachlasspfleger einzusetzen, der mangels Vorhandensein von Erben den Nachlass in irgendeiner Weise verwalten und abwickeln muss.

Nunmehr hat das Kammergericht hier in Berlin am 02.08.2017 (19 W 102/17) eine Entscheidung gefällt, wonach es für die Anordnung einer Nachlasspflegschaft auf Antrag des Vermieters keiner Werthaltigkeit des Nachlasses bedürfe, denn schon allein für die Beendigung des Mietverhältnisses ist die Einsetzung eines Nachlasspflegers erforderlich, die aber auch erforderlich ist, um den Nachlass abzuwickeln.

Sofern der Nachlass als solcher also wirklich wertlos ist, also eine Verwertung des Nachlasses durch einen entsprechenden Nachlassverwerter deswegen nicht in Betracht kommt, weil sich kein Erlös erzielen lässt, so kann der Nachlasspfleger zumindest den Verzicht auf den Nachlass aussprechen, was dann zur Folge hat, dass der Vermieter mit diesem Nachlass machen kann, was er will, ihn also auch – leider auf eigene Kosten – entsorgen kann, um somit eine leere Wohnung zur Weiterverwertung zu haben.

Die bei dem Nachlasspfleger für seine Tätigkeit anfallenden Kosten sind nicht etwa von dem die Nachlasspflegschaft beantragenden Vermieter zu tragen, sondern vom Staat, sofern sich eben nicht aus dem Nachlass und seiner Verwertung ein Überschuss ergibt.

Es ist zwar davon auszugehen, dass sich diese Entscheidung des Kammergerichts hier in Berlin sehr schnell bei den Nachlassgerichten verbreitet, nur ist es besser, wenn man als betroffener Vermieter davon weiß, und sich nicht scheuen muss, einen entsprechenden Antrag zu stellen, um damit eine saubere Abwicklung des Mietverhältnisses und der Wohnung mit ihrem Nachlass zu erreichen. Die Einsetzung eines Nachlasspflegers darf sich also nicht nur auf den Bereich „Kündigung des Mietverhältnisses“ beschränken, sondern muss sich auch auf die Abwicklung des Nachlasses erstrecken.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Lärmbelästigung im Mietshaus

Der Bundesgerichtshof hat mit einem Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16 – grundsätzliche Ausführungen dazu gemacht, welche Anforderungen an die Mitteilungen und Aufzeichnungen eines durch Lärm aus einer Nachbarwohnung geplagten Mieters gestellt werden dürfen, hat sich aber auch mit der Frage beschäftigt, ob und inwieweit Kinderlärm privilegiert sein könnte.

Die Situation ist vielen Vermietern vertraut, dass ein Mieter sich über störende Geräusche aus anderen Wohnungen beschwert, weil diese ihm als zu laut und insbesondere als unangemessen erscheinen. Nicht selten haben wir es hierbei mit Fällen zu tun, in denen Familien mit kleineren Kindern im Haus wohnen, und von diesen Wohnungen Geräusche ausgehen, die von anderen Mietern als Lärm und insbesondere als unnötiger Lärm empfunden werden.

Die Entscheidung des BGH ist für uns in Berlin deshalb interessant, weil sie zum einen einen Berliner Fall betrifft, zum anderen aber auch die Bewertung nach dem Berliner Immissionsschutzgesetz vornimmt, in dessen § 6 I Kinderlärm als grundsätzlich sozialadäquat bewertet wird und als zumutbar hinzunehmen sei.

Der BGH führt hierzu zunächst aus, dass diese gesetzliche Bestimmung für die mietrechtliche Pflichtenlage keine unmittelbare Wirkung entfalten kann, aber eine gewisse Ausstrahlungswirkung hat, nur bedeutet die Toleranz gegenüber solchen Geräuschimmissionen nicht, dass im mietrechtlichen Bereich entsprechende Abwägungsprozesse nicht auch zugleich durch das Gebot zumutbarer gegenseitiger Rücksichtnahme geprägt sein müssen.

Einerseits seien erhöhte Grenzwerte für Lärm und entsprechende Begleiterscheinungen durch kindliches Verhalten grundsätzlich hinzunehmen, auf der anderen Seite habe die insoweit zu fordernde Toleranz auch ihre Grenzen, weil auch die Vermeidbarkeit solcher Immissionen durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen in die Abwägung einzubeziehen seien.

Das bedeutet, was vielfach in Berlin verkannt wird, dass auch die kindliche Lärmentfaltung einen Störfaktor in sich trägt und somit nicht immer hinzunehmen ist. Die vom BGH angesprochene objektiv gebotene erzieherische Einwirkung kann dann ebenfalls zu einer Lärmimmission werden, wenn die Eltern oder andere Erziehungsberechtigte ihrerseits durch entsprechende lautstarke Anweisungen (Brüllen) versuchen, ihrem Erziehungsauftrag zur Vermeidung übermäßiger Lärmentfaltung gerecht zu werden. Es kann – so der BGH - hierdurch jedes noch irgendwie hinzunehmende Maß durchaus überschritten werden.

Ein hiervon betroffener Mieter wird sich vielleicht zuerst an die Familie wenden, von der diese Immissionen ausgehen, wird sich aber dann an den Vermieter wenden, wenn aus der Sicht des betroffenen Mieters eine Besserung nicht eintritt. Eine übermäßige Lärmentfaltung kann dem betroffenen Mieter ein Recht zur Mietminderung geben, kann ihm auch ein Recht gegenüber dem Vermieter geben, gegenüber der entsprechenden Familie einzuschreiten, um die Lärmimmissionen zu verringern.

Die Schwierigkeit in solchen Fällen besteht natürlich darin, die Übermäßigkeit einer derartigen Lärmimmission anschaulich zu schildern und in einem Gerichtsverfahren gegebenenfalls zu beweisen.

Der BGH bestätigt hierzu zunächst das, was auch in unserer Beratungspraxis vorgeschlagen wird, Aufzeichnungen über die Lärmimmissionen vom Tag her, von der Tageszeit her, von der Dauer her und von der Art der Beeinträchtigungen zu führen, darüber hinaus auch Personen zu vermerken, die diese Lärmimmissionen bestätigen können. Es sind also quasi fünf Spalten zu machen, in denen dies notiert wird.

Unser Rat geht natürlich dahin, dies möglichst präzise aufzuschreiben, was sich insbesondere auch auf die Art der Lärmimmissionen bezieht, so dass quasi ein Protokoll über das geführt wird, was aus der anderen Wohnung in die Wohnung des betroffenen Mieters eindringt.

In diesem Beschluss vom 22.08.2017 führt der BGH nun aus, es bedürfe (im Klageverfahren) nicht der Vorlage eines detaillierten Protokolls, es genüge (im Klageverfahren) vielmehr grundsätzlich eine Beschreibung aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Auch wenn sich der Unterschied zwischen Protokoll und der Beschreibung im Zweifel nur aus dem Umfang der Eintragungen ergibt, nicht dagegen aus der Art der Eintragungen, werden wir weiterhin den betroffenen Vermietern raten müssen, von ihren von entsprechendem Lärm beeinträchtigten Mietern schon möglichst genaue Aufzeichnungen innerhalb dieser fünf Spalten zu verlangen, also quasi doch Aufzeichnungen nach Art eines Protokolls anzufertigen, um daraus dann zumindest dem Gericht gegenüber substantiiert vortragen zu können.

Auch wenn ein solches Protokoll in einem Rechtsstreit natürlich keinen Beweiswert hat, sondern der Beweis über die Lärmbelästigungen nur durch die Anhörung von Zeugen geführt werden kann, so erlaubt es jedoch dem Vermieter in einer solchen Klage eine hohe Präzision in seinem Vortrag, also eine sehr gute Substantiierung, die man dann durch die Vorlage solcher Protokolle unterstützen kann, weil diese Protokolle aus dem Zeitraum der Beeinträchtigungen stammen, der Klagevortrag sich also nicht auf das (spätere) Erinnerungsvermögen der betroffenen Mietpartei stützt.

Solche Protokolle haben noch einen weiteren Vorteil, denn das menschliche Gedächtnis ist nicht immer das Beste, so dass man dem beeinträchtigten Mieter bei einer Beweisaufnahme ein solches Protokoll vorhalten kann, um ihm eine Gedächtnisstütze zu geben, ganz abgesehen davon, dass die möglichst genaue schriftliche Mitteilung der Beeinträchtigungen durch den beeinträchtigten Mieter diesen auch an seine Äußerungen bindet. Solches ist durchaus erforderlich, weil in einer entsprechenden Klage des Vermieters gegenüber dem störenden Mieter der Vermieter auch ein hohes Kostenrisiko trägt, zumal er im Zweifel ausschließlich auf die Informationen des gestörten Mieters angewiesen ist.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Kautionsverwendung nach Mietvertragsende

Eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, wiederum der Zivilkammer 67, die in unserer Fachzeitschrift Das Grundeigentum Heft 18 Seite 1096 erschienen ist, gibt Anlass, unsere Mitglieder auf vermeidbare Gefahren hinzuweisen.

Es geht darum, ob und inwieweit ein Vermieter sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus der vom Mieter ihm zur Verfügung gestellten Kaution wegen eigener Ansprüche befriedigen kann.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet, eine ihm zur Verfügung gestellte Kaution freizugeben bzw. zurückzuzahlen, denn die Kaution dient nur als Sicherheit für Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Demgemäß kann z.B. ein Vermieter die Rückzahlung der Kaution solange zurückhalten, bis alle Ansprüche befriedigt sind, also auch z.B. für wesentlich später sich unter Umständen aus zu erstellenden Abrechnungen ergebende Nachzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter.

Im Zweifel wird dann vom Vermieter gegenüber dem Mieter über die Kaution abgerechnet, wobei in dieser Abrechnung Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden, die der Vermieter dann gegen den Rückzahlungsanspruch verrechnet, um den sich daraus ergebenden Differenzbetrag an den Mieter zurückzuzahlen bzw. deswegen die Kaution freizugeben.

Diese Praxis hält die Zivilkammer 67 für nicht zulässig, weil nach deren Auffassung dies dem Sicherungszweck der Kaution widerspricht, der auch nach Beendigung des Mietverhältnisses weiterbesteht. Demgemäß ist diese Zivilkammer der Auffassung, dass ein Vermieter sich nur dann aus der Kaution befriedigen kann, also von dem Kautionskonto entsprechende Gelder an sich überweisen darf, wenn seine Ansprüche entweder unstreitig sind, oder aber rechtskräftig festgestellt wurden.

Dieses Ergebnis wird von der Zivilkammer 67 mit der Begründung erreicht, dass die vom Gesetzgeber zwingend verlangte insolvenzsichere Anlage (§ 551 III BGB) sich nicht nur auf die Dauer des Mietverhältnisses bezieht, sondern eben auch grundsätzlich danach fortzubestehen hat. Daraus wird ein Schutzbedürfnis des Mieters hergeleitet, welches ebenfalls über das Mietvertragsende hinaus besteht. Bekanntlich muss ein Mieter die Kaution auch nur auf ein vom Vermögen des Vermieters getrenntes, also insolvenzsicheres Konto, zahlen, kann sogar die Zahlung der Kaution bis zur Benennung eines solchen Kontos verweigern, kann auch ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Höhe der Kaution an der laufenden Miete ausüben, wenn der Vermieter die ihm überlassene Kaution nicht auf ein entsprechendes Konto eingezahlt hat.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses stehen einem Mieter derartige Möglichkeiten zur Absicherung der Kaution vor einer Insolvenz des Vermieters nicht zu, weswegen die Zivilkammer 67, selbst wenn es sich nur um ein abstraktes Insolvenzrisiko handeln sollte, einem Mieter das Recht zubilligt, der Verwendung der Kaution zu Gunsten des Vermieters dann zu widersprechen, wenn die Ansprüche des Vermieters entweder nicht unstreitig sind, oder nicht rechtskräftig festgestellt wurden.

Dies ist letztendlich aus Sicht der Zivilkammer folgerichtig, denn nach Inanspruchnahme der Kaution hätte der Mieter gegen den Vermieter nur einen Rückzahlungsanspruch, dem dann unter Umständen eine Insolvenz des Vermieters entgegenstehen könnte.

Das bedeutet also, dass ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses prüfen muss, ob ihm gegenüber dem Mieter unstreitige Ansprüche zustehen. Stehen ihm solche nicht zu, kann er auch nicht die Kaution entsprechend zu seinen Gunsten verwenden, sondern muss in einem solchen Fall seinen ehemaligen Mieter verklagen, um dann nach Rechtskraft eines entsprechenden Urteils die Kaution zu seinen Gunsten zu verwenden.

Die Kaution behält weiterhin ihre Sicherungsfunktion, bis über entsprechende Ansprüche rechtskräftig entschieden ist bzw. der Mieter vielleicht zugestanden hat, dass die Ansprüche des Vermieters zu Recht bestehen.

Gegenstand der Entscheidung der Zivilkammer 67 war ein einstweiliges Verfügungsverfahren, mit welchem der Mieter die Verwendung der Kaution zu Gunsten des Vermieters verhindern wollte, weil der Vermieter diese offenbar nicht wegen unstreitiger Ansprüche oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche für sich verwenden wollte. In einem solchen Fall besteht nach Auffassung des Landgerichts ein Verfügungsgrund, weswegen auch eine einstweilige Verfügung gegenüber einem Vermieter in einem solchen Fall berechtigt ist, um zu verhindern, dass der Vermieter die Kaution zu seinen Gunsten in Anspruch nimmt, also vom Kautionskonto auf sein eigenes Konto überweist.

Es muss daher in der Praxis unter Umständen damit gerechnet werden, dass ein Mieter Rückzahlung der Kaution begehrt und gegebenenfalls deswegen auch klagt, obwohl der Vermieter mit eigenen Ansprüchen aufgerechnet hat, auch wenn diese weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind. Nach dieser Auffassung des Landgerichts müsste eine solche Klage Erfolg haben, weswegen im Zweifel der Vermieter dann Widerklage auf Zahlung der von ihm aufgerechneten Beträge erheben wird, um nach entsprechender Feststellung seiner Ansprüche dann wiederum eine Aufrechnung vorzunehmen. Beide Ansprüche, die des Mieters und die des Vermieters, sind dann im Zweifel berechtigt und im Urteil auszusprechen, denn eine Aufrechnung vor Rechtskraft des entsprechenden Urteils wäre nicht möglich, so dass zunächst beide Ansprüche urteilsmäßig zu bescheiden sind.

Diese Folgen aus der Entscheidung sind aber wohl nicht zu vermeiden, sofern sich die Parteien des ehemaligen Mietvertrages nicht zuvor einigen können. Man wird daher als Vermieter wohl zunächst an den ehemaligen Mieter herantreten müssen, ihm die eigenen Ansprüche darlegen, um dann von ihm die Zustimmung zur Verrechnung mit der Kaution zu verlangen. Die ohne eine entsprechende Zustimmung vorgenommene Aufrechnung, Verrechnung und Inanspruchnahme der Kaution dürfte danach nicht mehr zulässig sein.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

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