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Meinung, Rechtshinweise

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Die hier veröffentlichten oder besprochenen Entscheidungen sind jeweils zuerst Einzelfallentscheidungen, so dass ihre Anwendung auf vergleichbare Sachverhalte einer juristischen Bewertung und Beratung vorbehalten sein muss, so dass unseren Mitgliedern empfohlen wird, durch unsere Rechtsberater die Vergleichbarkeit des eigenen Falles mit den Grundsätzen solcher Entscheidungen klären zu lassen.

Themen dieser Seite:

    • Grenzen der Modernisierung
    • BGH zur Indexmieterhöhung

Grenzen der Modernisierung

21.1.2018
Der Bundesgerichtshof hat in einem jetzt bekannt gewordenen Beschluss vom 21.11.2017 – VIII ZR 28/17 – einen Rechtsstreit aus Berlin zum Anlass genommen, sich nach einer Entscheidung aus dem Jahre 1972 – VIII ZR 91/70 – wieder einmal mit dem Thema zu beschäftigen, ob ein Modernisierungsvorhaben auch gewisse Grenzen zu beachten hat.

In dem zu entscheidenden Fall ging es um weitreichende Modernisierungsmaßnamen, die sogar die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bades beinhalteten, wie aber auch quasi den Anschluss eines Dachbereiches zu der darunter liegenden Wohnung mit Einbringen einer neuen Treppe und vielen anderen Arbeiten, die gemeinhin klassische Modernisierungsarbeiten darstellen, wie z.B. die Modernisierung der Elektroanlage, den Einbau einer modernen Heizung, den Austausch von Fenstern und Türen, wie aber auch die Verlegung von noch über Putz geführten Elektroleitungen in den Bereich unter Putz.

Einen ersten Grundsatz hat der BGH zu einer mietvertraglichen Klausel aufgestellt, wonach angeblich die Durchführung nicht notwendiger baulicher Veränderungen von der Zustimmung des Mieters abhänge, wovon auch Modernisierungsmaßnahmen erfasst seien. Hierzu hat der BGH die Auffassung des Landgerichts Berlin nicht geteilt, wonach bei einer solchen Klausel die Durchführung einer Vermieter-Modernisierung letztlich in das freie Ermessen des Mieters gestellt sei. Der BGH hat hierzu den Grundsatz aufgestellt, dass eine im freien Ermessen liegende Zustimmungsverweigerung des Mieters nicht der Sichtweise von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise entspreche.

Der Bundesgerichtshof hat sodann ausgeführt, eine Modernisierungsmaßnahme zeichne sich dadurch aus, dass sie zwar über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Mietsache hinausgehe, diese aber nicht so verändere, dass etwas Neues entstehe. Die vom Vermieter im konkreten Fall beabsichtigten Maßnahmen seien soweitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde, weil sie sich nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands beschränke, sondern die Mietsache ausweislich der Baubeschreibung unter Veränderung des Grundrisses weitere Räume und einen anderen Zuschnitt erhalte.

Der Bundesgerichtshof bemüht wieder die Verkehrsanschauung, wonach bei solch weitreichenden Maßnahmen nicht mehr von einer bloßen Verbesserung der Mietsache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwertes oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gesprochen werden könne.

Bemerkenswert an diese Entscheidung ist weiterhin, dass der Bundesgerichtshof unter Bezugnahme auf die o.g. ältere Entscheidung vom 23.02.1972 – VIII ZR 91/70 – auch geprüft hat, ob außerhalb der entsprechenden mietrechtlichen Vorschriften ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter aus § 242 BGB (Vorschrift von Treu und Glauben) bestehen könne. Ein solcher Duldungsanspruch könne durchaus dann bestehen, wenn die mietrechtlichen Duldungsvorschriften einen solchen Anspruch nicht rechtfertigen würden, was nach der Auffassung des BGH z.B. dann der Fall sein könnte, wenn ohne Durchführung derartiger Veränderungsmaßnahmen die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre, etwa gar dessen Verlust zu befürchten sei.

Ob allerdings eine derartige Duldungspflicht auch heute noch besteht, könnte im Hinblick auf die entsprechende Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573 II.3 BGB fraglich sein.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf



lesen Sie dazu auch in DAS GRUNDEIGENTUM, Heft 1 aus 2018,
Seite 19 (Kurzfassung), Seite 49 (Langfassung)


BGH zur Indexmieterhöhung

6.1.2018
Indexmieterhöhung wie berechnen?

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer aktuellen Entscheidung vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 – mit den Anforderungen beschäftigt, die an eine Mieterhöhung aufgrund einer Indexklausel im Mietvertrag zu stellen sind.

Zur Erinnerung darf darauf hingewiesen werden, dass in einem Mietvertrag mit einem Mieter z.B. auch eine Indexmiete vereinbart werden kann, so dass der Verbraucherpreisindex (VPI) die Höhe der künftigen Miete bestimmt, wobei natürlich darauf hinzuweisen ist, dass die Bindung an diesen Index auch dazu führen kann, dass die Miete sinkt.

Das erste Problem für eine solche Vereinbarung stellt sich natürlich in einer entsprechenden zulässigen Formulierung im Mietvertrag, die der BGH im folgenden Text gesehen hat: „Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“ Zu ergänzen ist der Text dieser Vereinbarung noch durch den Zusatz aus dem Gesetz, dass die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten sei. Da aber dies offenbar nicht streitbefangen war, enthält das Zitat zur Indexklausel aus dem Mietvertrag und nicht diesen weiteren Zusatz.

Wenn nun aufgrund einer solchen Vereinbarung eine Mieterhöhung vorgenommen werden soll, weil z.B. der Verbraucherpreisindex gestiegen ist, so stellt sich das zweite Problem darin, wie eine entsprechende Mieterhöhungserklärung formuliert wird. Hier hatte der BGH an einer Formulierung keine Beanstandungen zu erheben, die wie folgt lautete: „Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit ........... von ........... Punkten auf ........... Punkte (Stand ......) gestiegen. Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von .......... Euro um .......... Euro auf ............. Euro zu erhöhen.“ Zu ergänzen wäre die Erklärung auch dahingehend, dass die geänderte Miete bzw. die erhöhte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang dieser Mieterhöhungserklärung zu entrichten sei, wobei man natürlich als Vermieter auch ein konkretes Datum einsetzen kann. Wenn also z.B. eine solche Erklärung im Januar 2018 dem Mieter zugehen würde, müsste dieser die erhöhte Miete schon ab 01. März 2018 zahlen.

Die vor dem BGH mit der Sache befassten Gerichte (Amtsgericht und Landgericht) hatten diese Mieterhöhung deswegen für unwirksam gehalten, weil in dem Schreiben nicht die Umrechnung der Differenz zwischen den beiden Preisindexes in einen Prozentsatz angegeben war. Dies sei erforderlich, um einem durchschnittlichen Mieter zu ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Dies sei erst möglich, wenn der Vermieter zusätzlich angebe, von welchem Erhöhungsprozentsatz er ausgehe.

Der BGH hat hierzu nun entschieden, dass diese zusätzlichen Angaben zum einen nicht einmal vom Gesetz gefordert werden, und zum anderen auch nicht im Hinblick auf den eindeutigen und abschließenden Wortlaut von § 557b BGB erforderlich seien, um ein wirksames Mieterhöhungsbegehren vorzunehmen. Der BGH ist der Meinung, ein durchschnittlicher Mieter könne erkennen, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändere wie der Index selbst. Demgemäß müsse ein Vermieter dem Mieter nicht einzelne, einfache Rechenschritte vorrechnen.

Diese Entscheidung des BGH steht in direkter Linie zu bisherigen Entscheidungen zur Nachvollziehbarkeit von Betriebskostenabrechnungen. Auch für diese korrigierte der BGH die sehr hohen Anforderungen der Amts- und Landgerichte an die Darstellungen in einer solchen Abrechnung und ist der Meinung, ein durchschnittlicher Mieter sei in der Lage, gegebenenfalls mit Hilfe eines Taschenrechners nicht im einzelnen angegebene Rechenschritte selbst vorzunehmen.

W. Becker, Rechtsanwalt
Vorsitzender Haus & Grund Wilmersdorf

Kontakt

Haus- und Grundbesitzer-Verein Wilmersdorf e.V.

Güntzelstraße 55

10717 Berlin

Tel.: 030 / 883 15 68
Fax.: 030 / 886 282 02
E-Mail:info@hug-wilmersdorf.de

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